Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов. Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

Вырезка из главы 7-ой ФЗ-102

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются. Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций. На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования .

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• ВТБ Банк Москвы;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности. В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности, выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена с закладной (некоторые банки обходятся без нее). Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной. Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так : уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым. Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным. Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

• Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
• Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
• В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Что такое рефинансирование ипотеки вопрос довольно актуальный, ведь такие кредиты самые крупные и продолжительные. Такая процедура позволяет значительно сэкономить денежные средства. Но эта процедура также может повлечь возникновение дополнительных трат. Стоит ли проводить рефинансирование жилищных кредитов рассмотрим ниже.

Что представляет собой рефинансированная ипотека?

Перекредитованная ипотека – это новый кредит, который был взят с целью погашения текущего под залог той же недвижимости. Такая процедура проводится в финансовых учреждениях довольно охотно, ведь таким образом банк может получить новых клиентов с твердым залогом. На данный момент подобную услугу предлагает большинство современных банков.

Кредиты такого рода выдаются на длительный срок. Как правило, займ оформляется на 15 лет, однако, в отдельных случаях время действия может достигать 30 лет. Оформление производится на основании тех условий, которые сложились на момент заключения договора. По прошествии времени эти условия могут изменяться. Если условия, которые выдвигают банки, более выгодные, то имеет смысл проведение рефинансирования.

Однако иногда возникают ситуации, в которых после оформления кредита стоимость недвижимости значительно увеличивается. При этом часть суммы погашена, а заемщик хочет увеличить ее чтобы, к примеру, приобрести новую недвижимость без залога. По такой схеме действует множество инвесторов.

Если банк, в котором оформлена ипотека, отказывается увеличить сумму, то заемщик может обратиться в другое финансовое учреждение и прибегнуть к рефинансированию ипотеки в 2017 году.

Основные условия

Рефинансируя кредит, банки предлагают индивидуальные условия, но большинство из них имеют схожие черты. К примеру, при этой процедуре финансовое учреждение может выдать сумму равную объему платы по кредиту или же несколько больше (до 70-80% от рыночной стоимости объекта).

Процентная ставка по такому займу схожа со ставкой обычной ипотеки, но в отдельных кредитных учреждениях она увеличена в большую сторону.

Для того чтобы провести процедуру рефинансирования необходимы те же документы, что и для оформления ипотеки. Также в финансовую организацию нужно предоставить действующий договор и справку из прошлого банка об объеме и характере задолженности. Отдельные кредитные организации могут требовать наличие в справке данных о кредитной истории заемщика по этому кредиту. Так, при наличии просрочек в выплатах банк узнает об этом.

Для проведения операции должны быть соблюдены следующие условия:

1. Срок потребительского кредита не превышает 5 лет, а ипотечного – 30 лет.
2. Наличие справок о состоянии текущего кредита.
3. Срок кредита должен превышать 6 месяцев. В отдельных случаях этот показатель может быть снижен до 3 месяцев.

Процентная ставка по новому кредиту может зависеть от особых условий кредитного учреждения и личной истории заемщика.

Чтобы провести эту процедуру не нужно дополнительно получать согласие банка кредитора. Достаточно всего лишь найти новую кредитную организацию с подходящими условиями и заключить договор об оказании подобной услуги.

Когда стоит прибегать к рефинансированию?

Рефинансировать ипотеку вполне реально. В некоторых случаях такая мера действительно поможет сэкономить значительные средства. К перекредитованию стоит прибегнуть в следующих случаях:

Стоит отметить, что за последние годы объем перекридитования значительно вырос.

Поэтому на данный момент наблюдается такая тенденция, при которой кредиторы не отпускают заемщиков в другие кредитные организации, ведь такого рода кредиты представляют для банков весьма выгодные источники доходов.

Чего позволяет добиться процедура?

Проведение рефинансирования позволяет решить ряд определенных проблем. Как правило, к этой процедуре прибегают для:

Нужно обязательно учитывать, что кредитор может попросту не дать согласия на оформление следующей ипотеки в новом банке. Такое отношение некоторых участников рынка неправомерно, ведь, по сути, оно подразумевает ограничение права выбора. Поэтому при возникновении подобной ситуации необходимо обращаться для защиты своих прав в судебные органы.

Но несмотря на все преимущества, которые позволяет достичь рефинансирование, эта процедура может нести в себе определенные минусы. Среди них можно выделить:

Проведение рефинансирования незначительных кредитов не несет особой выгоды. Лучше всего обратить внимание на эту процедуру при наличии больших кредитов на длительные сроки. Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования, можно сделать вывод, что негативные черты этого процесса незначительны и с лихвой компенсируются достоинствами.

Как можно перекредитовать ипотеку?

Для того чтобы рефинансировать банковский кредит заемщик должен обратиться в банк с заявлением о перекредитовании. После того как менеджер оформить предварительное согласие на оформление заявки, заемщик должен подать во второй банк рефинансируемый договор и другие документы.

После этого кредитное учреждение рассматривает документы и на их основании принимает решение о перекредитовании. При принятии положительного решения – заемщик ставит в известность первый банк о своем желании погасить оставшуюся сумму в полном объеме при помощи рефинансирования. После этого финансовое учреждение выдает ипотечный кредит, который направляется для погашения задолженности в первом банке.

При полном погашении ипотеки в другом банке первое финансовое учреждение должно расторгнуть договор и снять запрет на продажу имущества.

Заемщику необходимо будет заключить новый договор ипотеки с другим банком. Для заключения договора нужно предоставить справку о том, что жилой фонд может быть отчужден. После выполнения всех этих действий перекредитование ипотеки можно считать оконченным. При этом все отношения между заемщиком и первой кредитной организацией прекращаются, а погашение кредита производиться в пользу нового банка на основании других условий.

Дополнительные траты

Перед переоформлением договора нужно учесть все плюсы и минусы этой процедуры. В отдельных случаях рефинансирование провоцирует возникновение дополнительных трат. Прежде всего за получение нового займа может быть предусмотрена определенная комиссия, минимальный размер которой 1%.

Также может потребоваться проведение экспертной оценки жилья для определения рыночной стоимости. Такие манипуляции проводятся за счет владельца жилья. Кроме того, необходимо нотариально удостоверить новую ипотеку и уплатить необходимые госпошлины.

Стоит обязательно учитывать, что рефинансирование ипотеки – исключает возможность налогового вычета. При закрытии старого кредита формально будет считаться, что вы погасили его. Поэтому, 13% от той суммы, которая была бы начислена кредитным учреждением, в будущем будут для вас недоступны.

Рефинансирование ипотеки других банков – позволяет сэкономить значительные средства и объединить все займы в одном банке. Однако в отдельных случаях эта процедура может привести к возникновению довольно больших расходов. Поэтому перед переоформлением займа нужно учесть все плюсы и минусы процедуры, а также изучить наиболее выгодные предложения от финансовых организаций.

Последнее время все чаще среди главных новостей дня появляются сообщения о том, что количество выдаваемых ипотечных кредитов стабильно ползет вверх.

Это вполне закономерно, тем более, что существует большое количество федеральных и региональных программ, которые позволяют определенным категориям граждан получить льготный кредит или субсидию на ипотеку.

В среднем срок ипотечного кредита в России составляет 15 лет. За это время условия кредитования и ставки по кредиту успевают не раз поменяться. Узнав о выгодном предложении, заемщик наверняка захочет поменять кредитора в пользу той организации, которая предлагает более низкий процент. У многих возникает вопрос, можно ли перевести ипотеку в другой банк. Сегодня это явление весьма распространено, особенно среди тех, кто брал заем на жилье до 2007 года. Иногда причиной перекредитоваться становится необходимость сменить валюту кредита или надобность объединить несколько жилищных кредитов в один. Если ваш банк не позволяет вам перекредитоваться по более низкой ставке, пора идти к конкурентам.

При желании всегда можно переоформить ипотеку в другом банке.

При этом важно знать некоторые нюансы, которые могут поджидать вас в процессе переоформления. Для банков клиент, планирующий перекредитование ипотеки, интересен вдвойне по следующим причинам:

• заемщик платежеспособен;
• он регулярно погашал платежи по ипотеке и доказал свою надежность;
• нет необходимости искать объект недвижимости на чистоту - все уже готово, остается только сделать перерасчет сумм.

Возникает вполне логичный вопрос: почему сами банки не предлагают своим клиентам перекредитоваться на лучших условиях, когда появляются более выгодные ставки по жилищным кредитам? Ответ вполне очевиден: банку невыгодно терять прибыль от уменьшения процентов. С другой стороны, заемщик в любой момент может перевести ипотеку в другой банк. Но для большинства кредитных организаций это не является поводом снизить ставки уже имеющемуся клиенту. Именно это вынуждает ипотечников искать лучшие условия на стороне. Хотя перекредитование в родном банке было бы намного выгоднее: не нужно переносить залог, меньше мороки с документами.

Один из ярких примеров - падение ставок ипотеки в 2010 году, о котором знали далеко не все люди, взявшие кредиты в начале нулевых. Благодаря программам перекредитования в тот период те, кто был в теме, смогли значительно сэкономить на ипотечных кредитах.

Все помнят о валютных ипотечниках, для которых рост курса доллара стал настоящим бедствием. Тем, кто нашел возможность вовремя перекредитоваться, сменив валюту кредита на рубль, стало намного проще жить.

Далеко не все ипотечные банки готовы оказывать услугу перекредитования.

Наличие возможности передачи ипотеки в конкретный банк нужно уточнять дополнительно. И не стоит терять бдительность, ведь и при переоформлении ипотеки в другой банк существуют свои подводные камни.

Перекредитование в плюс, а не в минус

Новые отношения с кредитной организацией потребуют от вас новых вложений.

Прежде чем решиться на перекредитование ипотеки, тщательно взвесьте все за и против. А точнее - подсчитайте, чему будет равна ваша выгода от сделки. Перевод ипотеки в другой банк сопровождается следующими статьями расхода:

• комиссия банка за регистрацию и рассмотрение заявки;
• обслуживание счета в банке;
• услуги профессионального оценщика недвижимости;
• страхование недвижимости, титула (для вторички), рисков потери платежеспособности заемщика.

Но это еще не все. Весь пакет документов потребуется собирать по-новому, даже если ваш ипотечный кредит оформляли «по двум документам». Так что приготовьтесь к тому, что перерасчет может стоить вам дороже, чем вы предполагали. Специалисты утверждают, что если разница между ставками составляет менее 1%, нет смысла заниматься переносом кредита в другую организацию. Оптимальный вариант - разница от 2% и более.

Стоит обратить особое внимание на страховку ипотечного кредита.

В отличие от потребительских кредитов, где стоимость страховки закладывается в ежемесячный платеж, страховка по ипотеке выглядит как 13-й платеж, который с каждым годом становится меньше.

Как узнать сумму этого платежа? Предположим, страховое вознаграждение составляет 1% от суммы задолженности. Если недвижимость стоит 3 000 000 рублей, то в первый год за страховку вы выплатите 30 000 рублей, а в последующие сумма будет закономерно уменьшаться. При переходе в другой банк возврата страховки не происходит, потому что вы платите страховой взнос за год ипотеки постфактум. Только если вы платите на год вперед, тогда речь может пойти о возврате страховой суммы за этот период.

Еще один важный момент со страховками: хотя для заемщика нет возможности совсем отказаться от страхования по закону, но он может сам выбрать компанию-страховщика. Совсем не обязательно пользоваться услугами той компании, которую рекомендует банк-кредитор. Навязывание услуг определенной компании может привести к тому, что вы будете платить за страховку намного больше, чем могли бы.

Перед подписанием бумаг изучите вопрос страхования, поинтересуйтесь конкурентными предложениями рынка и сделайте выбор в пользу варианта, выгодного для вас, а не для банка.

Как проходит перекредитация

Для многих актуальна информация о том, как перейти в другой банк и как перевести туда ипотеку. На словах все выглядит достаточно просто. Перевод ипотеки из одного банка в другой обычно проходит по следующей схеме:

• заемщик подает пакет документов в выбранный банк;
• после одобрения кредита подписывается соглашение между банком и заемщиком;
• новый банк погашает задолженность заемщика перед первым кредитором;
• заемщик приобретает страховой полис;
• залог передается в новый банк.

Совершенно неважно, приобретали ли вы новостройку или квартиру на вторичном рынке, - схема всегда одна.

Еще один плюс переноса ипотеки в другой банк - вы можете получить заем на сумму, большую, чем ваш долг в первом банке. Свободную сумму можно пустить на ремонт, покупку мебели или другие неотложные нужды, связанные с вашей недвижимостью. Что замечательно, менять банк можно неоднократно.

Главное понимать, что ваши платежи от этого уменьшатся. Ситуация на рынке такова, что с каждым годом появляются все более выгодные предложения и сделки, и упускать их не стоит. Например, вы получили кредит в небольшом банке, у которого были заниженные требования к ипотечным заемщикам. Через некоторое время вы можете подать заявку в более крупный банк, который, скорее всего, одобрит перекредитацию. А крупный банк - это всегда меньшее число рисков и уверенность в завтрашнем дне.

Почему другой банк может отказать

Чтобы перевести ипотеку в выбранный вами другой банк, нужно снова проходить процедуру скоринга. И в результате новый банк может отказать вам, если имеются следующие факторы:

• ваш доход снизился;
• у вас слишком много кредитов;
• ваша кредитная история успела испортиться из-за просрочек.

Так что перенести жилищный кредит в другой банк не так просто, как может показаться на первый взгляд. Есть вариант - поискать разные условия перекредитования и обратиться в несколько банков с заявками. Минус этого способа в том, что каждое обращение банка в БКИ фиксируется, и о каждом отказе будут знать все банки, куда вы обращаетесь впоследствии. К тому же сам процесс подачи нескольких заявлений полон хлопот, нужно собирать несколько пакетов документов и постоянно держать руку на пульсе. Чтобы избежать подобных ситуаций и выиграть в деньгах, имеет смысл обратиться за помощью к специалистам.

Рыба ищет, где глубже, заемщик - где выгоднее

Нужно отметить, что перенос ипотечного кредита в другой банк - занятие непростое. Не всегда у человека есть возможность адекватно оценить все платежи и верно рассчитать сальдо от сделки. К тому же чтобы знать самые свежие и «вкусные» предложения по кредитам, нужно изучить сам ипотечный рынок и следить за всеми его игроками, не только крупными, но и менее значимыми. Вряд ли рядовой гражданин имеет достаточно времени для качественного выполнения этой весьма специфической задачи. Но кто же тогда поможет сэкономить деньги и принять правильное решение, а также объяснит, как перекредитовать ипотеку в другом банке с выгодой для себя?

Оптимальный вариант - не тратьте время, обратитесь к ипотечному брокеру.

Если лет пятнадцать назад об этой профессии никто не знал, то сейчас услуги ипотечных брокеров помогают многим заемщикам прилично сэкономить на кредитных взаимоотношениях с банками. В Санкт-Петербурге перекредитацией ипотеки занимается компания «Ипотекарь». Вкратце плюсы этой фирмы сводятся к следующему списку:

• «Ипотекарь» быстро решает все вопросы с документами;
• вам предлагается не один, а несколько банков на выбор с выгодными ставками по ипотеке;
• у вас есть персональный менеджер, заинтересованный в вашей выгоде;
• «Ипотекарь» не требует предоплату за свои услуги.

Если вы задумали перекредитование в другом банке, обратитесь в «Ипотекарь» - так вы сэкономите время на бумажной волоките и деньги на процентах, а комиссию ипотечный брокер получит уже по факту заключения договора с банком.